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房地产市场扭曲20年住宅用地使用权年限到

时间:2018-09-30 19:27:26| 来源:| 编辑:笔名| 点击:0次

房地产市场扭曲:20年住宅用地使用权年限到期 需花几十万“延期”居住

该来的总要来,中国房地产这个扭曲的市场,存在无限的机遇,是投机者的乐园,也存在无数的风险,是投机者的墓园。比如最近刚刚爆出来的温州20年住宅用地使用权年限到期后,要花几十万元延期的,就让人们惊醒。原来你买的房子如果是住宅用地,事实上就是购买了一个70年的租期,你并没有所有权,商住用地40年,则是40年的租期,最近几年到期的,都是租期20年的,因为高层没有相应的可操作性细则出台,各地还在各自探索中。

我国土地的基本制度是土地归国有,也就是全民所有,管理者当然是政府,这是理解中国房地产长期发展的基石。现行城市土地使用制是在不改变土地所有权归国家所有的情况下,国家可采用拍卖、招标或协议的方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者;土地使用者在使用年限内可以将土地使用权依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,其合法权益受国家法律保护;土地使用权期满,土地连同地上的建筑物由政府无偿收回;需要继续使用的,可以申请续期,申请批准后,期限可以延长,同时按当时市场行情补交出让金。

所以我国的物权法规定,住宅建设用地使用权届满自动续期,但自动续期怎么个续法,是有偿续期还是无偿续期,规则并不明确。

如果40年后或者70年后,你购买的房子是需要再次向政府缴费续期的,那对房地产市场的震动将会有多大,是完全可以想象的。按照我国上世纪90年代实行房地产商品化来算,那么许多房子已经到了70年的中段,到期的问题就是不容回避的。

而目前的房地产市场价格是参照国际上土地私有化的背景下定价的,也就是业主在向开放商买房子的时候,脑子根本没有未来70年后,这个房子还要缴费,不然房子就不是自己的了,这样一个概念。

土地实行国有化还是私有化,目前是国际上土地制度的两种类型。而房地产市场的成熟,是建立在土地私有化之上的;国有化的背景之下,大家交易的只是使用权,而没有所有权的房地产市场,全世界范围内应该还没有先例,这无疑是一个很大的考验,笔者认为简直就是一个死结。

简单算一笔账,一个在北京四环简直500万的房子,如果按照70年折算,则大概每年的租费是7万元(简单算,如果按照利息折算,数额可能更高),而现在四环上100平米的房子每月的租费大概是5000元,一年的租费也就是6万左右,这个简单粗略的计算,将显现出,目前的房地产泡沫有多大,如果70年后,业主对该房屋的权利归零,则将对房地产市场形成毁灭性打击

房地产市场扭曲20年住宅用地使用权年限到

想想前几年叫得很想的房地产税吧,上海和重庆进行了不同程度的试点,但最终都价值不大,高层的试点和研究也基本是暂停状态。究其原因,主要是最近几年房地产不景气,房地产下行对经济增长的压力很大,而房地产税的开征,将会对房地产市场造成毁灭性打击。

然而,中国的房地产市场未来要发展,房地产税和70年产权的问题,都是绕不开的问题,房地产税解决的是未来地方财政的收入来源问题,70年产权问题解决更是房地产作为一个产品的产权问题,不然将导致房地产市场剧烈波动。

因此,不妨将房产税和70年产权的问题合并起来一并解决,这样即解决了地方政府的收入来源问题,也解决了70年代产权问题,只要业主能够每年按照税收政策纳税,则其可以享用永久产权,这也对冲了70年代产权这个越来越近的对于房地产市场而言的定时炸弹。

当然,房地产税制也要相应进行改革,比如在土地销售和房屋销售环境,政府税收还有诸多类似房地产税的税项,这些必须清理,该合并合并该废止废止。

当然也又人建议,按照物权法规定,住宅地产到期自动续期的规定,因为住宅本身就是人的居住权,属于基本的人权之一,本身就不应该收费,在满足人的基本需求的前提下,比如人均在50平米以内的住宅,应该到期自动续期,不应该缴费,50平米以上的则按照累进制,逐渐升级。这样的做法,笔者也赞同,但是,房地产税的问题在这个思路里没有解决。